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契約續期

香港特別行政區政府(下稱「特區政府」)有清晰明確的政策,處理土地契約續期事宜。特區政府於 1997 年 7 月公布土地政策,表明沒有續期權利的租契(不包括短期租約及特殊用途租契)在期滿時,可由政府全權酌情決定續期 50 年而無須補繳地價,惟須每年繳納相當於每年評估的土地應課差餉租值百分之三的地租。短期租約及特殊用途租契的續約或續期事宜則按既定政策處理。

為了精簡沒有續期權利的租契(不包括短期租約及特殊用途租契)的續期手續,《政府租契續期條例》已於 2024 年 7 月 5 日生效,為租契續期設立新機制。地政總署將定期在租契到期前 6 年,於政府憲報刊登續期公告,公布租契是否續期,免卻業權人須逐一簽立續期文件的繁複手續和繳付費用,從此土地租契續期更方便。

 

簡介

《政府租契續期條例》(第 648 章)(下稱《條例》)已於 2024 年 7 月 5 日生效。《條例》只精簡租契續期手續,並不改變現行土地契約續期政策。根據 1997 年 7 月公布並沿用至今的土地政策,政府可全權酌情決定租契是否續期。

適用範圍

《條例》的新續期機制適用於在 2024 年 7 月 5 日或之後到期而沒有續期權利的租契 (下稱「適用租契」),短期租約及特殊用途租契除外。換言之,一般商業、住宅、工業用途租契均受條例涵蓋。

地政總署會在《條例》以外繼續透過合約形式處理短期租約及特殊用途租契的續約或續期事宜。有關短期租約,請參閱本署網頁有關短期租約的部分。有關特殊用途租契,請參閱本署網頁的相關部分

租契續期機制

地政總署一般會在適用租契期滿前六年,在政府憲報刊登「續期公告」,表明在指明的租契屆滿時間範圍內到期的所有適用租契,除非租契於同日刊登的「不予續期列表」中列明,否則將會按照《條例》續期。

首份「續期公告」已於 2024 年 7 月 5 日刊憲,涵蓋該日起至 2030 年 12 月 31 日屆滿的租契。此後,地政總署會在每年年底的憲報刊登「續期公告」及「不予續期列表」(示例見以下附表),亦會上載至本署網頁。

附表:

刊憲日期 涵蓋的特定租契屆滿時間範圍
2024 年 7 月 5 日 2024 年 7 月 5 日至 2030 年 12 月 31 日
2024 年 12 月底 2031 年 1 月 1 日至 12 月 31 日
2025 年 12 月底 2032 年 1 月 1 日至 12月 31 日
2026 年 12 月底 2033 年 1 月 1 日至 12 月 31 日
2027 年 12 月底 2034 年 1 月 1 日至 12 月 31 日
(如此類推)

續期條款

根據《條例》透過「續期公告」獲得續期的適用租契,將自該租契的屆滿日期翌日起續期 50 年,無須補繳地價,惟業權人須於續期後每年繳納相當於每年評估的土地應課差餉租值百分之三的地租。原有租契條款維持不變,但會按《條例》加入標準條款以加強對違規用途或發展的管制。

產權負擔、權益及權利原狀過渡

《條例》訂明,適用租契原有的產權負擔、權益及權利,例如按揭、業主立案法團、大廈公契等,將順利過渡至續期的年期而不受影響 (除非相關合約文書另外訂有其他安排)。

如何知悉租契是否續期

根據《條例》的精簡設計,獲續期的適用租契不會逐一列於「續期公告」,只有不予續期的適用租契則會逐一列於「不予續期列表」。

如某租契符合以下所有情況,即可確定租契按《條例》獲得續期 –

  1. 涵蓋該租契屆滿日期的「續期公告」已刊憲 (可在本署網頁查閱);
  2. 該租契在土地註冊處登記冊上沒有「特殊用途租契識別摘記」(這表示租契屬《條例》下的適用租契);及
  3. 該租契沒有被列於同日刊憲的「不予續期列表」(亦可在本署網頁查閱)。

適用租契不獲續期的情況並不常見。如有,地政總署將採取以下額外措施通知業權人:向業權人個別發信通知,在租契的土地註冊處登記冊上註冊「不予續期列表」,以及在該土地或附近的顯眼處張貼「不予續期列表」。

精簡機制履行合約精神 – 承租人有權選擇租契不續期

《條例》旨在以更精簡及有效率的方式為租契續期,不影響租契合約方可選擇不續期的意願。

如適用租契獲「續期公告」續期,但業權人希望選擇不續期,可根據《條例》第 9 條於「續期公告」刊登後一年內,填妥指定格式的「選不續期備忘錄」(表格載於本署網頁)並交付予土地註冊處,以註冊於土地登記冊。如租契被涵蓋在 2024 年 7 月 5 日刊憲的首份「續期公告」,即於 2030 年 12 月 31 日或之前到期的租契,其選不續期的期限則為 2024 年 12 月 31 日。

在作出決定前,業權人應確保其選不續期的決定不影響他與任何其他第三方作出的其他合約承諾。參與土地物業交易的人士亦應留意適用租契的業權人有選不續期的權利,並採取適當措施保障自身權益。

另一方面,政府根據 1997 年 7 月公布並沿用至今的土地政策,可全權酌情決定租契是否續期。政府一般會為適用租契續期,除非在罕見情況下個別租契可能因公眾利益考慮不獲續期(即租契列於「不予續期列表」內)。如業權人對有關決定有異議,可在不予續期列表公布後一年內向地政總署提出覆檢申請,詳情請參閱載於本署網頁的指引。

資源
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「續期公告」及「不予續期列表」
‐      根據《 政府租契續期條例 》刊登的政府公告
(涵蓋 2024 年 7 月 5 日至 2030 年 12 月 31 日到期的適用租契)

表格及指引
‐        根據《條例》第 9(2)條指明的表格(「選不續期備忘錄」Download icon
‐        就政府不予續期決定申請覆檢的指引

 

1997 年 7 月 15 日,行政長官會同行政會議就特區政府轄下的土地契約及相關事宜,通過了一系列的規定。

關於行政長官會同行政會議通過的一般批地政策,請瀏覽香港的土地租用制度和土地政策

政府訂定了清晰政策,處理租契及相關事宜,包括租契的續期事宜。該政策的基本指導原則是,使安排得以延續、程序簡易和契約年期明確,務求使土地契約清晰、一致和確切。

根據《基本法》第 123 條,香港特別行政區成立以後到期而沒有續期權利的土地契約,由特區自行制定法律和政策處理。就此,特區政府在該政策訂明,沒有續期權利的契約(不包括短期租約和特殊用途契約),在期滿時由特區政府全權酌情決定續期 50 年而無須補繳地價,惟須每年繳納地租,款額相當於續期當日相關土地應課差餉租值的百分之三;地租金額其後亦會隨應課差餉租值每年評估而調整。

該政策適用於所有沒有續期權利的契約(不包括短期租約和特殊用途契約),所列明的安排並無限制地契可續期的次數。為免生疑問,該政策亦適用於已根據契約所載的續期權利續期,並在期滿時不再享有續期權利的可續期契約。

自特區成立以來,地政總署一直按上述於 1997 年 7 月公布並沿用至今的土地政策,處理有關租契續期事宜。政府行使全權酌情決定權時,會遵循適當程序合理地行事。總體而言,一般商業/住宅/工業用地的租契均會獲得續期,除非個別租契因公眾利益的考慮而不應獲續期(例如有嚴重違契情況而屢勸不改)。此外,就一般商業/住宅/工業用地的契約而言,不為地契續期的公眾利益考慮並不包括土地於租契到期後須作公共用途的情況(如土地需作公共用途,政府會引用相關法例收回土地及向業權人作出補償,而非透過拒絕租契續期、不作補償來收回土地)。事實上,自上述政策於 1997 年 7 月公布至今,一般商業/住宅/工業用地的沒有續期權利契約皆獲續期。

 

特殊用途租契是因應特定政策考慮批出、處置或修訂作指定用途的租契。特殊用途租契的主要類別包括:教育、公用事業(包括公共運輸)、福利、宗教、特殊工業、加油站、康樂用途等。

《條例》不適用於特殊用途租契,其續期事宜,地政總署會在《條例》以外繼續透過合約形式處理。具體而言,地政總署會於租契到期前,就租契應否續期及續期的條款諮詢相關政策局。相關政策局會從政策角度,逐個個案考慮相關因素(例如:批出原有租契時的政策考慮是否仍然適用)。如租契在得到相關政策局的政策支持而獲批續期,地政總署(代表政府作為業主)與承租人經雙方同意條款及條件後,會簽立新租契。

為識別特殊用途租契以將其剔出《條例》的新續期機制,地政總署按照以下於《條例》訂明的時間表,於每份特殊用途租契的土地註冊處登記冊上作出識別摘記,並同步發信通知承租人:

特殊用途租契類別 識別日期

2024 年 7 月 5 日之前簽立的租契:

  ‐  2024 年 7 月 5 日至 2030 年 12 月 31 日(首尾兩日包括在內)屆滿的租契

2024 年 7 月 5 日

  ‐  2031 年或之後屆滿的租契

2024 年 12 月 27 日

2024 年 7 月 5 日當日或之後簽立的租契:

租契在土地註冊處登記冊作出記項當日

2024 年 7 月 5 日當日或之後修訂為特殊用途租契: 修訂文書註冊於土地註冊處當日

假如承租人不同意租契被識別為特殊用途租契,可於識別日期的一年內向地政總署提出覆檢申請,詳情請參閱載於本網頁的指引。

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‐      就政府識別租契為特殊用途租契申請覆檢的指引 
‐      特殊用途租契識別摘記的樣本 Download icon

特殊用途租契清單
‐     2024 年 7 月 5 日刊登的清單 (最後整理日期:2024 年 7 月 5 日)Download icon

 
  • 2024 (最後整理日期: 2024 年 7 月 15 日)
  • 2023 (最後整理日期: 2024 年 7 月 15 日)
  • 2022 (最後整理日期: 2022 年 12 月 21 日)
  • 2021 (最後整理日期: 2022 年 2 月 15 日)
  • 2020 (最後整理日期: 2021 年 2 月 11 日)
  • 2018 (最後整理日期: 2018 年 12 月 14 日)
  • 2017 (最後整理日期: 2018 年 7 月 4 日)
  • 2016 (最後整理日期: 2017 年 2 月 15 日)
 
 
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